Eigentumswohnung kaufen: Was gilt es zu wissen

Wien verfügt im Vergleich zum restlichen Österreich über eine der höchsten Mieterquoten mit ca. 78 % (Österreich 55 %). Somit liegt der Eigentumsanteil in Wien bei nur ca. 22 %, also das Kaufangebot ist eher knapp.

Die innerstädtische Bausubstanz besteht vorwiegend aus Altbauten, wo Neubau-Eigentumswohnungen sich in Form von Dachgeschoßausbauten oder vereinzelten Neubauhäusern wieder finden. Naturgemäß ist der Neubauanteil in den äußeren Bezirken, wie zB der 21., 22. oder 23. Bezirk höher. Die Lage ist ein wichtiges Kriterium bei der Wahl einer Eigentumswohnung, vor allem, wenn diese auch als Investment mit Wertsteigerung gesehen wird.

• Wertanlage: Grundsätzlich gelten Immobilien als konservative, stabile Anlageform. 
• Wert bleibt auch für Familienmitglieder gleich: Immobilien können ohne Kaufvertrag durch vererben und verschenken weitergegeben werden
• Fixkosten für Wohnen verringern sich mit der Zeit (da irgendwann nur noch Betriebskosten zu zahlen sind)
• Eigentum kann als Sicherstellung für Kredite dienen
• Freier Gestaltungsspielraum

• hoher Eigenmittelaufwand - Startkapital
• Kreditaufnahme (dafür sind Sicherheiten notwendig)
• Eigentümerpflichten

Tipp: Wenn Sie eine Eigentumswohnung als Vorsorgewohnung erwerben, ergeben sich zahlreiche steuerliche Vorteile. Genaueres zu den Bestimmungen erfahren Sie hier: Vorsorgewohnungen Wien

Neben der Erfüllung der eigenen Wohnwünsche, gilt es beim Kauf einer Eigentumswohnung doch einiges zu beachten, um - wie man im Volksmund so schön sagt - nicht die Katze im Sack oder ein Fass ohne Boden zu kaufen. Professionelle Unterstützung kommt hier von Immobilienmaklern, Immobilienanwälten und Notaren.

Immobilienmakler helfen nicht nur bei der Immobiliensuche, sondern übernehmen in weiterer Folge die Aufbereitung und Recherche aller notwendigen Dokumente und Informationen. Konzessionierte Makler unterliegen einer Aufklärungspflicht, womit für den Käufer mehr Sicherheit bei der Bewertung einer Immobilie entsteht.

Konzessionierter Immobilienmakler

Polke und Partner - Immobilientreuhand
Immobilienbüro im Servitenviertel

Berggasse 25
1090 Wien

Ansprechpartner: Stefan Josef Polke
Tel: +43 (0)1 319 09 11
Web: www.polke-partner.at

Gleiches gilt für den Aufgabenbereich der Immobilienanwälte, wenn es um die Sicherheit der rechtliche Situation geht. Diese prüfen die Eintragungen im Grundbuch, klären Belastungen, Rangfolgen und Nutzungsrechte, formulieren den Kaufvertrag und Überwachen die Geld- und Schlüsselübergabe.

Selbstverständlich ist gerade beim Wohnungskauf die Lage ganz wichtig. In einer Großstadt wie Wien, die ständigem Wandel unterworfen ist, verändert sich auch das Stadtbild laufend. Dementsprechend gibt es auch die Wohnlage betreffend immer wieder neue Hot Spots, die sich innerhalb kurzer Zeit, vom Geheimtipp zum beliebten Wohnviertel mausern können.

Wohnungen in Wien

Wir haben eine Übersicht gestaltet - unterteilt in preisgünstigere Gegenden (Bezirke und Viertel), höhere Preisklassen und Geheimtipps.

Preisgünstigere Lagen in Wien:

Margareten (5. Bezirk): Gürtelnähe
Favoriten (10. Bezirk)
Simmering (11. Bezirk)
Meidling (12. Bezirk)
Rudolfsheim-Fünfhaus (15. Bezirk)
Ottakring (16. Bezirk)
Hernals (17. Bezirk)
Brigittenau (20. Bezirk)
Floridsdorf (21. Bezirk)
Donaustadt (22. Bezirk)
Liesing (23. Bezirk)

Exklusive Lage in Wien:

Innere Stadt (1. Bezirk)
Mariahilf (6. Bezirk)
Neubau (7. Bezirk)
Josefstadt (8. Bezirk)
Alsergrund (9. Bezirk)
Hietzing (13. Bezirk)
Penzing (14. Bezirk – teilweise)
Währing (18. Bezirk)
Döbling (19. Bezirk)

Geheimtipps:

2. Bezirk; Stuwerviertel (zwischen Lassallestraße, Ausstellungsstraße und Vorgartenstraße), Karmelitermarkt
3. Bezirk: Arsenal, Rochusmarkt
4. Bezirk: Elisabethviertel/Karolinenviertel (Nähe zum Hauptbahnhof)
5. Bezirk: Margaretenplatz
10. Bezirk: Hauptbahnhof/Sonnwendviertel (Im Bau befindlich)
15. Bezirk: Gebiet westlich des Westbahnhofs, rund um die Reindorfstraße
16. Bezirk: Yppenviertel/Brunnenmarkt (Multikulturell und stark im Kommen)
17. Bezirk: um das Gschwandner (zwischen Hernalser Hauptstraße und Ottakringer Straße
22. Bezirk: Seestadt (riesiges Bauprojekt für ein komplettes neues Stadtviertel am Rande Wiens)

Aktuelle Bauprojekte in Wien und Umgebung finden:

• Eigentumswohnungen und Reihenhäuser von Lehner & Trompeter
• Wohnungen von Bauträger Glorit
• Projekte der Strabag
• Mischek Miet- und Eigentumswohnungen

Übersicht der Bauträger in Wien

• Alle Bauträger in Wien von A - Z
• Private Bauträger in Wien

Generell ist natürlich die Infrastruktur sehr wichtig. Also Dinge wie:

• Öffentliche Verkehrsanbindung
• Nahversorgung (Waren und Dienstleistungen des alltägl. Lebens)
• Bildungseinrichtungen
• Freizeitangebote
• Parkraum: Kurzparkzonen, Parkhäuser, Hauseigene Abstellplätze etc.
• Ärzte und Krankenhäuser

Kinder brauchen Spielplätze und Hunde brauchen Auslauf. Hier der Stadtplan mit Hundezonen in Wien.

Altbauwohnhäuser sind im Falle von Eigentum jene Häuser, die ihre Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 erhalten haben. Ist der Altbau in gutem Zustand, wird das den Preis steigern, es handelt sich hier also nicht unbedingt um nur eine Geschmacksfrage. Zum Neubau gehören auch die Nachkriegsbauten aus den 50er bis 70er Jahren, welche tendenziell, aufgrund der damaligen Wirtschaftslage, über eine minderwertigere Bausubsanz verfügen und man somit heute mit höheren Revitalisierungskosten zu rechnen hat.

Für eine Innenstadtwohnung (1. Bezirk) zahlt man aktuell je nach Größe zwischen 7.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter. Die inneren Bezirke (also 2. Bezirk Leopoldstadt bis 9. Bezirk Alsergrund) kommen, ebenfalls nach Größe gestaffelt, auf etwa 3.000 bis 6.400 Euro pro Quadratmeter, für eine Eigentumswohnung in einem der äußeren Bezirke zahlt man zwischen 2.700 und 6.300 Euro, das liegt also ungefähr gleich auf mit den inneren Bezirken.

Quelle: Immopreise.at (Jänner 2024)

Abgesehen vom Kaufpreis sind beim Eigentum auch die Nebenkosten ein wichtiger Faktor. Folgende Zusatzkosten kommen auf den Käufer zu:

• Maklerprovision, wobei es hier Maximalbeträge gibt (siehe weiter unten)
• Grunderwerbsteuer: 3,5 %, bei Kauf von nahem Verwandten (Ehegatte/in, eingetragener Partner, Elternteil, Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind, Schwiegerkind) 2 %, bei Schekungen unter Lebenden sind Schenkender und Beschenkter Steuerschuldner, im Todesfall ist es der Erwerber.
• Grundbucheintragung: 1,1 % des Kaufpreises, bei Hypothekenbelastung zusätzlich 1,2 % vom Pfandrechtswert, außerdem 40 Euro Eingabengebühr bei Antragstellung über den elektronischen Rechtsverkehr, ansonsten 56 Euro (Verringerung der Gebühr um 20 Euro bei Abbuchung oder Einziehungsauftrag.)
• Anwalts- und Notariatskosten: für Erstellung des Kaufvertrages, Antragstellung auf Grundbucheintrag, Beglaubigung der Unterschriften (Honorar orientiert sich am Kaufpreis und ist durch die Kammertarife bestimmt.) Immobilien Anwälte in Wien: Was sollte man bei Kaufvertrag, Grundbuch, Finazierung usw. beachten.
• Mögliche Kreditbelastungen etc.

Maximalebträge bei der Maklerprovision:

Betriebskosten sind laufende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Dazu gehören generell:

• Kosten der Verwaltung
• Hausbetreuungskosten (durch externe Hausbetreuung oder Hausbesorger)
• Wasser- und Abwassergebühren (inkl. Wartungsgebühren)
• Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
• Müllabfuhr
• Kanalräumungskosten
• Schädlingsbekämpfungskosten
• Beleuchtungskosten des allgemeinen Teils des Hauses
• Rauchfangkehrerkosten
• Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserschädenversicherung. Versicherung gegen Glasbruch und Sturmschäden dann, wenn die Mehrheit der Mieter zustimmt

Beim Eigentum kommen aber noch weitere Posten hinzu, wie Rücklagen, Ausgaben für Gemeinschaftsanlagen, Annuitätenzahlungen (jährliche Zinsen- und Tilgungsraten für Investitionen) und dergleichen. Ein weiterer Unterschied zur Mietewohnung ist, dass die Betriebskostenabrechung durch die Verwaltung einmal jährlich, und zwar bis zum 20. Juni vorgelegt wird.

Wird die Immobile von einem Makler präsentiert, ist man optimaler Weise bereits mit einem umfassenden Expose und Plan ausgestattet. Bei der Besichtigung muss ein Besichtigungsschein unterschrieben werden, dass den Erstkontakt mit dem Makler bestätigt. Beim Altbau besonders, aber generell sind beim Kauf viele Einzelheiten zu beachten.

Tipp: Lassen Sie die Wohnung erst auf sich wirken und dann beginnen Sie, die Einzelheiten zu prüfen, ob dass, was am Papier steht auch der Tatsache entspricht.

Haus:

• Zustand Sockel (Grundstein), Fassade, Dach, Stiegenhaus, Keller, Steigleitungen
• Dachausbau in Planung?
• Sanierung/Renovierung geplant?
• Parifizierung (Nutzwertberechnung - Feststellung der Eigentumsanteile im Haus)
• Rücklagen vorhanden?
• Blick auf die Nachbarschaft

Wohnung:

• Zustand:
  Zimmer, Wände, Böden, Fenster, Leitungen, Rohre überprüfen (Feuchtigkeit etc.)
• Anschlüsse:
  Strom, Kabel, Satellit, Geschirrspüler, Waschmaschine, Herd (Strom/Gas?)
• Elektronik überprüfen
• Angegebene Daten auf Richtigkeit überprüfen (Quadratmeteranzahl etc.)

Hauskauf und Kauf einer Eigentumswohnung sind differenziert zu betrachten. Bei Wohnungseigentum gibt es Miteigentümer/gibt es Mehrheitseigentümer. In Wohnungseigentumsverträge sind im festgesetzte Rechte und Pflichten vertraglich festgehalten. Es bestehen unter den Wohnhauseigentümern Mitsprache- und Entscheidungsrechte, sowie Einspruchsmöglichkeiten.

Der Wohnungseigentumsvertrag (WEV) wird unter den Wohnungseigentümer individuell vereinbart. Alles was nicht im WEV geregelt ist, wird durch die gesetzliche Grundlage des Wohnungeigentumsgesetzes (WEG) abgedeckt. Beim Kauf eines Einfamilienhauses fällt dies in der Form weg. Hier gelten die gesetzlich geregelten Nachbarschaftsrechte.

Folgende rechtliche Punkte sind zu beantworten:

• Besteht Wohnungseigentum, schlichtes Miteigentum mit Benutzunsregelungsverträge, oder begründetes Wohneigentum (Parifizierung) Zu jeder Parifizierung gibt es einen Plan und Nutzwertgutachten (weiterführende Informationen und Beschreibungen zu den jeweiligen Wohnungsobjekten zB Terrasse, Kellerabteil, usw)
• Wie viele Wohnungseigentümer gibt es
• Gibt es einen Mehrheitseigentümer, der sich in einer Mehrheitsabstimmung durchsetzten könnte
• Hat das Haus einen Investitionsrückstau
• Sind Investitionen geplant
• Stimmt der Iststand mit dem letztgültigen konsensualen - bei der Baubehörde aufliegenden - Plänen überein. Wurden womöglich Umbauten getätigt, welche nicht bei der Baupolizei aufliegen. 

Achtung: Nicht konsensuale Wohnungsumbauten stellen oft ein großes und unerwartetes Problem dar.

Was ist in den letzten Jahren am Haus geschehen, welche Investitionen sind geplant und wie viel Kapital steht den Hauseigentümern zur Verfügung:

• Welche Sanierungen und Renovierungen wurden in der Vergangenheit durchgeführt.
• Was muss am Haus in nächster Zeit geschehen?
• Ist eine thermische Sanierung geplant?
• Steht eine Liftreparatur an?
• Ist das Dach in Ordnung?
• Dachgeschoßausbau?
• Wie hoch ist der Reparaturfond?

Dies lässt sich aus den Protokollen der Wohnungseigentümerversammlungen ersehen. In der Regel finden in jedem Mehrparteienhaus einmal pro Jahr sogenannte Eigentümerversammlungen statt. Es lohnt sich hier die Protokolle von mindestens drei Jahren zurück anzusehen.

Sie haben also ihre Traumwohnung gefunden, jetzt geht’s ans Eingemachte, der Kauf soll fixiert werden. Wie gehen Sie dabei vor? Die Eigentumswohnung kaufen:

1. Anbotstellung an den Verkäufer
2. Bei Zuschlag: Kaufvertrag durch Anwalt/Notar aufsetzen lassen
3. Bei beidseitiger Ãœbereinstimmung in allen Punkten: Vertragsunterzeichnung
4. Verbücherung (Grundbucheintrag)
5. Notarielle Beglaubigung

Ein Kaufanbot ist ein verbindlicher Vorvertrag, in dem die wichtigsten Parameter der Immobilientransaktion festgehalten sind:

• Wer kauft bzw. verkauft, welches Immobilienobjekt zu welchem Kaufpreis.
• Wird die Liegenschaft zu dem gebotenen Kaufpreis auch lastenfrei und bestandsfrei übergeben. Lastenfrei bedeutet frei von Geldlasten/Schulden. Bestandsfrei bedeutet frei von Mietverträgen, Wohnrechten usw.
• Wie lange ist das Kaufanbot gültig
• Wann findet der Bezug der Immobilie statt
• In welchem Zustand wird die Immobilie übergeben (genaue Beschreibung)
• Welches Inventar bleibt
• Wurde ein Energieausweis übergeben
• Wurden die Vertragspartner über ihre Rücktrittsrechte aufgeklärt
• Nebenkostenaufstellung

Ein Kaufanbot ist eine rechtsverbindliche Angelegenheit die für Käufer wie Verkäufer verbindlich ist, sobald beide Parteien unterschrieben haben. Ein Kaufanbot ist wie eine rechtsverbindliche Willensübereinkunft, die klagbar ist und somit zu rechtlichen Konsequenzen, wie zB Schadenersatzansprüchen führen kann.

Wichtig ist, dass ein Kaufanbot nicht unbedingt nach der ersten Besichtigung abgeben wird, sondern nach reiflicher Überlegung! In diesem Stadium des Immobilienkaufs zeichnet sich ein guter Makler dadurch aus, dass kein Druck ausgeübt wird.

• Die Namen der Vertragspartner (inkl. Miteigentümerinnen/Miteigentümer bzw. der Wohnungseigentumsbewerberinnen/Wohnungseigentumsbewerber)
• Bezeichnungen der Liegenschaft sowie des Objekts (inkl. Zubehör und Nutzwerte)
• Erklärung der gegenseitigen Einräumung des Wohnungseigentums aller Miteigentümer bzw. Eigentumsbewerber
• Nutzungsvereinbarungen für gemeinsame Teile der Liegenschaft
• Bei von der Nutzwertberechnung abweichender Aufteilung, Angabe des angewandten Aufteilungsschlüssels für die Parifizierung
• Höhe des vom Wohnungseigentümer einzuzahlenden Betrags pro Nutzwerteinheit für die Rücklage für Erhaltung- und Verbesserungsarbeiten am Haus

Wenn eine Bankenfinanzierung zum Einsatz kommt, wird der Kaufvertrag unterschieben, der unterschriebene, vom Notar beglaubigte Kaufvertrag geht an die Bank und diese überweist den Geldbetrag auf das vereinbarte Treuhandkonto.

Von diesem Kaufpreis werden allfällige Geldlasten/Schulden getilgt und der Restbetrag wird zu einem festgelegten Zeitpunkt an den Verkäufer ausbezahlt.

Wann ist man Eigentümer?

Mit der Einverleibung/Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch, sprich ab dem Zeitpunkt, wo der Käufer im Grundbuch vermerkt ist, ist er auch Eigentümer der Immobilie. In der Regel einigen sich die Vertragspartner auf einen Stichtag, der als Übergabestichtag für Zufall, Lasten und Gefahren gilt und wo bei vertragsgemäßer Übergabe der Kaufpreis ausbezahlt wird.

Achtung: Eigentümer ist nicht gleich Besitzer - siehe ABGB

Schlüsselübergabe

Die Übergabe der Immobilie findet zu einem im Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt statt. Sobald die Garantie da ist, dass die Immobilie, wie vereinbart lasten- und bestandsfrei zur Übergabe bereit ist und der Kaufpreis am Treuhandkonto liegt, findet in der Regel die Schlüsselübergabe statt. Damit eine reibungslose Kaufabwicklung von beiden Seiten gewährleistet ist, wird ein Immobilienanwalt und Notar herangezogen.

Grundbucheintrag

Die Eintragung im Grundbuch ist ein behördlicher Akt, der eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Eine Grundbucheintragung kann in Wien bis zu sechs Wochen dauern, je nach Auslastung des Gerichts. Sobald der Kaufvertrag unterschreiben ist und vom Notar beglaubigt wurden finden die Übertragungen der Eigentumsrechte ins Grundbuch statt.
Der Verlauf lässt sich bei lastenfreien Immobilien beschleunigen, mit einer Rangordnung und Grundbuchsperre. Wenn vorab das Dokument mit der Rangordnung beim Treuhänder oder Verkäufer einlangt, könnte dieser vorab die Immobilie übergeben, auch wenn die Eintragung ins Grundbuch noch nicht vollzogen ist.

Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung
Die Rangordnung wirkt wie eine Grundbuchsperre und verhindert, dass das Immobilienobjekt zwischenzeitlich verkauft und belastet werden kann. Diese einzelne Urkunde wird entweder vom Immobilienmakler, Notar oder Rechtsanwalt aufgesetzt.  Bei lastenfreien Immobilien kann mit der Rangordnung der Geldtransfer beschleunigt werden.

Rücktritt vom Kauf

Die Möglichkeit des kostenlosen Rücktritts besteht unter folgenden Vorraussetzungen:

• Kauf oder Miete einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Grundstück, das zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet ist
• Eigennutzung des Objekts als Hauptwohnsitz (von Käufer selbst oder durch einen nahen Verwandten)
• Anbotstellung, oder Vertragsabschluss am Tag der erstmaligen Besichtigung

Kein Rücktrittsrecht besteht bei:

• Anbots- oder Vertragsunterzeichnung einen Tag oder mehrere Tage nach der Besichtigung
• Geschäftsräumlichkeiten, Büros und Ferienwohnungen
• Dem Kauf einer Eigentumswohnung, die weitervermietet werden soll

Die Rücktrittserklärung muss schriftlich binnen einer Woche abgeschickt werden, wobei ein eingeschriebener Brief hier auf jeden Fall empfehlenswert ist. Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche und beginnt erst mit dem Erhalt der Kopie des Vertrags und der schriftlichen Belehrung über die Rücktrittsrechte, endet aber auf jeden Fall einen Monat nach dem Tag der ersten Besichtigung. Übrigens dürfen während der Frist keine Anzahlungen verlangt werden.

Gewährleistung und Garantien nach dem Kaufabschluss

Wenn der gesamte Kaufprozess abgeschlossen ist, sprich die Eintragung im Grundbuch erfolgt und der Kaufpreis ausbezahlt ist, besteht für den Käufer auch nachträglich die Möglichkeit, in bestimmten Fällen zu reklamieren und auch rechtlich einzuklagen.

Versteckte Mängel sind ein klassisches Beispiel, wenn angenommen der feuchte Keller für die Besichtigung ausgemalt wird und die Schäden erst zu einem späteren Zeitpunkt sichtbar werden, können Gewährleistungsrechte gelten gemacht werden. 

Es empfiehlt sich zur Bewertung einer Kaufimmobile einen professionellen Bausachverständigen zur Besichtigung mitzunehmen (zB Architekt oder Baumeister). Dieser überprüft die Immobile mit Messgeräten auf Feuchtigkeitsschäden, überprüft die Bausubstanz, die elektrischen Leitungen, bzw. wirft einen Blick auf den gesetzlich vorgeschriebenen Elektrobefund und Kaminbefund.

Die Kosten für ein Bausachgutachten belaufen sich im Schnitt bei einigen hundert Euros, auf jeden Fall stehen die Kosten nicht im Verhältnis zu einem möglichen späteren Schaden.  Diese Vorgehensweise ist vergleichbar mit einer ÖAMTC Auto-Ãœberprüfung.

Immobilienmakler können zwar gewisse Bereiche prüfen und begutachten. In letzter Konsequenz jedoch sollten Bausachverständige die Immobile nochmals professionell bekunden. Dies gibt dem Käufer mehr Sicherheit, schließlich werden hier erhöhte Vermögenswerte gehandelt, die man vor ab einer eindringlichen Prüfung unterziehen sollte. 

Die Alternative: Genossenschaftswohnung

Wer sich eine Wohnung kaufen will, hat meist vor länger darin zu wohnen. Im Idealfall entspricht die Eigentumswohnung dann wirklich exakt den Vorstellungen des Käufers. Eine Möglichkeit, das zu beeinflussen, ist der Kauf einer Genossenschaftswohnung. Hier werden Sie von vornherein in den Prozess miteinbezogen und können die Wohnung ihren Wünschen entsprechend planen und haben außerdem die Gewissheit, dass die Technik auch wirklich neu ist. Ein weiterer Vorteil ist hier natürlich die Finanzierung durch die Wohnbauförderung, wodurch die Wohnung ein ganzes Stück leistbarer wird.

Wie kommt man zu einer Genossenschaftswohnungen in Wien?

Weitere interessante Themen rund ums Wohnen:

• Umzug in Wien - Tipps, Tricks und seriöse Firmen in Wien
• Schutz vor Einbruch: Was gibt es am Markt?
• Die smarte Welt des Wohnens - Smart Home Neuheiten