Vorsorgewohnungen: Rendite, Anbieter und Finanzierung

Immobilien gelten in Österreich als stabile Geldanlagen. Wenn einzelne Wohnungen zum Zwecke der Weitervermietung erworben werden, können diese auch als sogenannte Vorsorgewohnungen angekauft werden. Neben der herkömmlichen Eigentumswohnung die am freien Immobilienmarkt gekauft wird und dann weitervermietet wird, bieten immer mehr Bauträger und Immobilienableger von Finanzunternehmen wie die Raiffeisen, Volksbank oder Erste Bank und Sparkassen neugebaute Wohnungen inklusive Verwaltungsservice an (natürlich gegen Spesen).

Das heißt, die Vermietung, Gebäudeverwaltung und Gewährleistungsforderungen werden in einem Servicepacket für den Anleger übernommen. Es handelt sich dabei vorwiegend um Neubauwohnungen in Wohnbauten, die erst kürzlich errichtet wurden oder noch in der Bauphase sind und später in einer Art "Mieterpool" verwaltet werden. Aber auch bereits bestehende Wohnungen können als Vorsorgewohnung gekauft werden.

Die Vorteile von Vorsorgewohnungen:

• Regelmäßige Einnahmequelle: durch Mieterträge
• Als Sachwert bieten sie im Gegensatz zum Geldwert mehr Beständigkeit und  sind weniger von Inflation oder Finanzkrisen betroffen
• Rechtssicherheit durch Eintrag ins Grundbuch
• Steuerliche Vorteile z.B. durch die Absetzbarkeit der Umsatzsteuer und von Zinsen
• Finanzielle Stabilität durch Sachwert versus Geldwert
• Sehr hoher Vermietungsgrad bei Neubauwohnungen
• Anfänglich geringere Instandhaltungskosten bei Neubauwohnungen

Natürlich ist der Standort der Anlegerwohnung auch ausschlaggebend für den Vermietungsgrad und die mögliche Wertsteigerung aufgrund der Lage. Wien befindet sich – neben Graz und Berlin – unter den Top 3 Städten, was die Rentabilität von Vorsorgewohnungen betrifft. Für die Lage spielen folgende Faktoren eine Rolle:

• Der Zuwachs der Bevölkerung
• Die Bedeutung der Stadt als Wirtschaftsstandort (Arbeitsplätze)
• Die Lebensqualität
• Der Kaufpreis pro m²
• Die Mietpreise

In all diesen Kriterien ist Wien als Bundeshauptstadt Österreichs an vorderster Stelle und so ist der Erwerb von Immobilien in Wien derzeit strategisch vorteilhaft.

Der Erwerb einer Immobilie ist durch eine einmalige höhere Investitionssumme zu Beginn gekennzeichnet. Sollte man sich dazu entscheiden, in eine Vorsorgewohnung zu investieren, kommt man in den Besitz einer Real-Wertanlage, die im Unterschied zu anderen Sachanlagen wie etwa Edelmetallen (zB Goldmünzen, Goldbarren, Silber u.d.g.) oder Veranlagungen am Kapitalmarkt wie Anleihen oder Aktien den Vorteil hat, niedrigeren Kursschwankungen ausgesetzt zu sein (außer Immobilienblasen) und zu einer stabileren Wertsicherung beiträgt.

Nachteil ist die einmalige höhere Investitionssumme, sprich die Veranlagung kann nicht in kleinen Schritten aufgebaut bzw. angespart werden, wie das z.B. bei Lebensversicherungen oder Bausparverträgen angeboten wird.

Der größte Vorteil einer Vorsorgewohnung ohne Fremdfinanzierung ist, dass diese eine regelmäßige, kalkulierbare Zusatzeinnahme einbringen, sobald die Wohnung vermietet ist. Da die meisten Bauträger, die diese Immobilien vermitteln bzw. auch verwalten, für ihre Wohnobjekte einen Vermietungsgrad von bis zu 100 % erbingen, ist das Risiko eines Mietzinsentgangs relativ gering.

Manche Bauträger bieten auch Objekte zum Kauf an, die bereits vermietet sind. Im Falle von Fremdfinanzierung kann man die Mieterträge für die Rückzahlung aufwenden. In Österreich ist es üblich, den Mietzins vertraglich an den Verbraucherpreisindex (VPI) zur Wertsicherung anzupassen und somit auch gegen Inflation abgesichert zu wissen.

2-Zimmer Wohnung mit 3,6 % Mietrendite

Eine Immobilie hat gegenüber Geld den Vorteil, dass die Steigerung ihres Sachwertes im Normalfall höher ist als die Inflationsrate. Das bedeutet, dass ihr Wert mit der Zeit stetig steigt. An Top-Standorten, wie z. B. im Ballungszentrum Wien, ist diese Entwicklung im Vergleich zu ländlichen Regionen besonders deutlich spürbar (Urlaubsregionen ausgenommen).

Es lohnt sich aber, hier nicht nur nach Bezirken zu selektieren, sondern im Detail auch ein Augenmerk auf Mikrolagen zu legen. So finden sich z. B. in ein und derselben Straße bemerkenswerte Preisunterschiede je nach Straßenseite! Die Wertentwicklung einer Wohnimmobilie in den nächsten 5 bis 10 Jahren ist abhängig von unterschiedlichen Faktoren wie Lage, Stadtentwicklung, Wirtschaftswachstum und politische Stabilität.

Quelle: Immobilienpreisindex - oenb.at

Die Flächenbezirke Floridsdorf und Donaustadt profitieren von der infrastrukturellen Anbindung und von großen Grundstücksreserven. Die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen im 10. Bezirk ist vor allem getrieben durch die Entwicklung am neuen Hauptbahnhof und die U1-Erweiterung nach Oberlaa.

Der 3. Bezirk profitiert unter anderem von Wohntürmen und großvolumigen Bauten an der Lände. Mit 304 Wohnungen ist der 22. Bezirk der Top-Bezirk für Vorsorgewohnungen im Zeitraum 2015-2018.

Die Top 5 Bezirke mit den am meisten gekauften Vorsorgewohnungen der letzten Jahre

Im Video berät Steuerberater Mag. Klug zum Thema Vorsorgewohnung:

Für den Kauf eine Vorsorgewohnung, wird tendenziell ein Eigenmittelanteil ab ca. 30 % des Kaufpreises gefordert. 

Empfehlenswert ist es, die Immobilie nicht nur ausschließlich mit Eigenmittel zu finanzieren, sondern auch Fremdkapital (Kredit) einzusetzen, da im Falle von Fremdfinanzierung auch steuerliche Vorteile einhergehen, so lassen sich etwa die Zinsen von der Steuer absetzen.

Aber Achtung, die Kreditrückzahlungen sind auch dann fällig, wenn die Wohnung nicht vermietet ist. Hier ist es ratsam, Rücklagen zu bilden um etwaige Mietausfälle z.B. durch Leerstand, Mietzinsausfälle u.d.g. abdecken zu können.

Auch für die zusätzlichen, vom Wohnungsbesitzer zu tragenden Kosten wie Instandhaltung, Reparaturen od. Sonderzahlungen sollten im eigenen Interesse gebildet werden - für eine reibungslose und nervenschondene Veranlagung.

Mit dem Erwerb von Vorsorgewohnungen sind diverse steuerliche Vorteile verbunden. Der Käufer wird durch seine Funktion als Vermieter, die mit regelmäßigen Einkünften verbunden sind, zum Unternehmer. Von den Mieteinnahmen muss der Eigentümer die Mehrwertsteuer, also 20 % an das Finanzamt ableiten. Dafür entfällt die Umsatzsteuer beim Kauf der Wohnung, der Kaufpreis ist somit um 20 % günstiger.

» Klären Sie dies mit einem guten Steuerberater

Nach dem Kauf beginnt eine 20-jährige Frist, in der Sie die Wohnung nicht verkaufen oder privat nützen dürfen, ansonsten müssen Sie die Umsatzsteuer teilweise nachzahlen. Folgende anfällige Kosten kann man zudem als Werbungskosten von der Steuer absetzen:

• Die AfA (Abschreibung für Abnutzung)
• Mit Fremdfinanzierung verbundene Zinsen wie etwa Kreditzinsen
• Kaufnebenkosten
• Erhaltungsaufwand
• Jährliche Abschreibung mit 1,5 % der Anschaffungskosten

Bemessungsgrundlage der Anschaffungskosten:

• Kaufpreis netto plus 20% USt.
• Grunderwerbsteuer 3,5%
• Grundbuchseintragungsgebühr 1,1%
• Vertragserrichtungsgebühren ca. 1,2-2% 
• Provision (abhängig vom Kaufobjekt)

Um diese steuerlichen Vorteile nützen zu können, ist es allerdings notwendig, dass man, spätestens nach einem Zeitraum von 20 Jahren, in der die Rückzahlung etwaiger Fremdmittelanteile erfolgt, einen Gesamtüberschuss der Einnahmen erwirtschaftet, also schwarze Zahlen schreibt. Ansonsten gilt es als "Liebhaberei" und die steuerlichen Vorteile müssen an das Finanzamt rückerstattet werden.

Vorsorgewohnungen werden in erster Linie von Bauträgern angeboten. Bauprojekte dieser Immobilien werden unter anderem auch von bekannten Bankunternehmen initiiert. Diese bieten dem Käufer in der Regel ein Servicepaket an.

Beratung in finanziellen und mietrechtlichen Angelegenheiten, Vermietung und Verwaltung der Anlagewohnung, oder Hilfe bei der steuerlichen Aufbereitung der Umsatz- und Einkommenssteuer. Vorsorgewohnungen in Wien werden von folgenden Unternehmen angeboten:

Raiffeisen Vorsorge Wohnung

Adresse: Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Platz 1, 1020 Wien
Tel: + 43 1 5333000
Email: vorsorgewohnung(at)rvw.at
Internet: www.rvw.at

Wiener Privatbank

Adresse: Parkring 12, 1010 Wien
Tel: +43 1 534 31 505
Email: immobilien(at)wienerprivatbank.com
Internet: www.wienerprivatbank.com

Auritas

Adresse: Hollandstraße 18 / Top 7, 1020 Wien
Tel: +43 1 219 63 73
Email: service(at)auritas.at
Internet: www.auritas.at

Bank Austria Real Invest 

Adresse: Lassallestraße 5, 1020 Wien
Tel: +43 1 331 71 0
Email: office(at)realinvest.at
Internet: www.realinvest.at

Breiteneder Immobilien Parking

Adresse: Schwarzenbergplatz 5, 1030 Wien
Tel: +43 1 513 12 41
Email: immobilien(at)b-i-p.com
Internet: bip-immobilien.at

Buwog

Adresse: Hietzinger Kai 131, 1130 Wien
Tel: +43 1 878 28 1130
Internet: www.buwog.com

EHL

Adresse: Prinz-Eugen-Straße 8-10, 1040 Wien
Tel: +43 1 512 76 90
Email: office(at)ehl.at
Internet: www.ehl.at

JP Immobilien

Adresse: Lehargasse 9/10, 1060 Wien
Tel: + 43 1 596 60 20 0
Email: office(at)jpi.at
Internet: www.jpi.at

ÖRAG-Immobilien Vermittlungsgesellschaft m.b.H

Adresse: Herrengasse 17, 1010 Wien
Tel: +43 1 534 73 240
Email: immobilienvermittlung(at)oerag.at
Internet: www.oerag.at

Raab&Raab

Adresse: Columbusgasse 14, 1100 Wien
Tel: +43 1 544 87 60
Email: rottensteiner.erhard(at)raab.at
Internet: www.raab.at

sReal

Adresse: Landstraßer Hauptstraße 60, 1030 Wien
Tel: + 43 5 0100 26200
Email: kundenbetreuung(at)sreal.at
Internet: www.sreal.at

Stolz Immobilien GmbH 

Adresse: Hietzinger Kai 5/12, 1130 Wien
Tel: +43 1 876 14 72 
Email: office(at)stolz-immobilien.at
Internet: www.stolz-immobilien.at