Genossenschaftswohnung Wien

Genossenschaftswohnungen werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen (Genossenschaften) gebaut und ihren Mitgliedern zur Nutzung angeboten. Gemeinnützig bedeutet, dass die Geschäftstätigkeit von Wohnungsgenossenschaften nicht auf wirtschaftlichen Gewinn ausgerichtet ist. Bewohnerinnen und Bewohner von Genossenschaftswohnungen haben vor allem folgende Vorteile:

• billigere Mieten und dadurch geringere laufende Kosten
• keine Vermittlungsprovision
• unbefristete Mietverträge

Der Gewinn, der erwirtschaftet wird, wird – im Idealfall – den Mitgliedern, also den Bewohnern, weitergegeben bzw. zu deren Gunsten investiert. So wird ein Teil der Mieten etwa für die Rückzahlung der Kredite aufgewendet, die für die Errichtung der Wohngebäude entstanden sind. Dieser Teil der Miete wird als "Annuitäten" bezeichnet.

Allerdings ist es so, dass diese Beiträge auch nach der Ausfinanzierung der Kredite oftmals weiterhin als sogenannte "Auslaufannuitäten" den Mieterinnen und Mietern monatlich verrechnet werden. Offiziell geschieht das, um die Gebäude intaktzuhalten und neue Bauprojekte zu finanzieren. Diese Vorgehensweise stoßt immer wieder auf öffentliche Kritik, da manche Bauträger keine weiteren Bauprojekte in Planung haben und der Gewinn, der nach der Instandhaltung der Gebäude übrig bleibt, nicht an die Mitglieder der Genossenschaft ausgezahlt wird.

Mit der Ende 2015 beschlossenen Reform des Wohngemeinnützigkeitsgesetzes wurde festgelegt, dass für Genossenschaftswohnungen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen mit dem GBV-Siegel zur Verfügung gestellt werden, nach Ausfinanzierung eine Grundmiete von 1,75 % festgesetzt wird. Alles, was über diesen Wert hinausgeht, wird als Verbesserungs- und Erhaltungsbeitrag bezeichnet.

Jeder, der eine Genossenschaftswohnung mieten oder kaufen will, muss Mitglied der betreffenden Genossenschaft sein. Als Mitglied ist er Mitbesitzer der Genossenschaft und hat ein Stimmrecht bei allen Entscheidungen, die in der Genossenschaft anfallen.

• Frieden Gen.m.b.H.
• Heimbau Gen.m.b.H.
• Gewog Gen.m.b.H.
• Niederösterreichische Wohnbaugruppe (Wien Umgebung und gesamt NÖ)

Neben den gemeinnützigen Bauträgern mit eigener Rechtsform gibt es noch  privatwirtschaftliche Bauträger, welche neben ihrem freifinanzierten Wohnungsangebot auch geförderte Wohnungen zur Verfügung stellen und damit ebenfalls den genossenschaftlichen Richtlinien (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) entsprechen müssen.

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• Sozialbau AG

Der Österreichische Dachverband gemeinnütziger Bauträger (gbv) hat eine Liste aller gemeinnützigen Bauvereinigungen in Wien.

Die Miete von Genossenschaftswohnungen sind deutlich günstiger als die von freifinanzierten Wohnungen. Das liegt daran, dass diese von gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) zur Verfügung gestellt werden und diese Bauträger nicht profitorientiert wirtschaften. Zudem können diese Bauträger mit gemeinnützigen Bauvorhaben Wohnbauförderung beim Land beantragen und müssen so weniger Eigenmittel aufwenden.

• Einkommen unterhalb der Einkommensgrenze (siehe weiter unten)
• Um eine Genossenschaftswohnung zu beziehen: Vollendung des 18. Lebensjahres. Anmeldungen bereits ab dem vollendeten 17. Lebensjahr
• Österreichischer Staatsbürger oder 
• EU-Bürger oder
• EWR-Bürger oder
• Nicht-EU-Bürger, die entweder eine Aufenthaltsgenehmigung haben oder Flüchtlinge nach der Genfer Konvention sind
• Aufwendung des Finanzierungsbeitrags (siehe Finanzierungsbeitrag)

• Staatsbürgerschaftsnachweis (bzw. EWR/EU-Pass oder Flüchtlingsnachweis)
• Geburtsurkunde
• Reisepass
• Sozialversicherungskarte (e-card)
• Aktueller Einkommensnachweis (in der Regel die letzten 3 Gehaltszettel)
• ggf. Heiratsurkunde 

Das Netto-Jahreseinkommen abhängig von der Anzahl der Personen im Haushalt darf folgende Höchstgrenzen nicht überschreiten:

• Eine Person: 57.600 €
• Zwei Personen: 85.830 €
• Drei Personen: 97.130 €
• Vier Personen: 108.420 €
• Jede weitere Person: plus 6.330 €

Mitgliedsbeitrag

Variiert von Bauträger zu Bauträger, in der Regel nicht höher als 100 €.

Der Finanzierungsbeitrag ist einmalig bei Abschluss des Mietvertrages fällig. Es handelt sich hierbei um einen mietzinsmindernden Grundkosten- und/oder Baukostenbeitrag. Dieser

• variiert je nach Qualität der Wohnung zwischen 50 bis 500 €/m² und
• wird nach Beendigung des Mietverhältnisses rückerstattet (abzüglich einer Gebühr von 1 % pro Jahr).
• Bezieht man Wohnungen, die bereits vorher vermietet wurden, zahlt man beim Einstieg den um die vergangenen Jahre bereits reduzierten Finanzierungsbeitrag

Unterstützung beim Finanzierungsbeitrag:
Ist der Wunsch nach einer Genossenschaftswohnung da und es fehlt das nötige Geld für den Finanzierungsbeitrag, so kann bei der MA 50 (Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten) eine Darlehensunterstützung beantragt werden.

Jungfamilienförderung:
Familien, deren Mitglieder allesamt unter 40 Jahre alt sind, mit mindestens drei Kindern oder in denen ein Familienmitglied eine Behinderung von mehr als 45 Prozent aufweist, können die Jungfamilienförderung beantragen. Die Rückzahlung beginnt hierbei erst nach fünf Jahren und ist mit jährlich ca. einem Prozent sehr günstig verzinst. Wichtige Eckpunkte:

• Aufbringung der Eigenmittel aufgrund Haushaltsgröße und Familieneinkommens ist nicht oder nur teilweise zumutbar
• Antrag wird bei dem zuständigen Kreditinstitut gestellt und von der MA 50 (Wohnbauförderungsabteilung) bewilligt
• Jungfamilienförderung für Jungfamilien nur in Verbindung mit Eigenmittelersatzdarlehen möglich

Bei manchen Genossenschaften besteht die Option, das Mietobjekt zu kaufen. Diese Möglichkeit besteht jedoch frühestens nach einer Wohndauer von mindestens 10 Jahren.
Der Fixpreis wird anhand verschiedener Faktoren berechnet. Grundlage dafür ist das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.

Die Annahme, dass der in dieser Zeit gezahlte Mietzins an den Kaufpreis angerechnet wird, ist falsch. Jedoch wird der zu Beginn der Mietdauer aufgewendete Finanzierungsbeitrag abzüglich 1 % pro Jahr an den Kaufpreis angerechnet.

Bei der Wohnungsweitergabe an Verwandte sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

• Weitergabe geht nur an Ehepartner und Verwandte in gerader Linie, also (Adoptiv-)Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern und Geschwister; 
  Neffen, Nichten, Onkel, Tanten, adoptierte Stiefkinder usw. gelten nicht.
• Der/die Übernehmende muss mindestens zwei Jahre lang im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Eine kürzere Dauer gilt, wenn der Haushalt gemeinsam bezogen wurde und bewohnt wird
• Der übergebende Mieter muss tatsächlich aus der Wohnung ausziehen.

Allerdings gilt die Option der Mietweitergabe nicht bei gemeinnützigen Bauvereinigungen, die ihre Wohnungen nur an Mitglieder eines bestimmten Berufsstandes bzw. eines Betriebes oder eines Unternehmens vermieten.

Das Vorurteil, dass fast ausschließlich neue Genossenschaftswohungen zur Verfügung stehen, die sich gerade in der Bauphase befinden, ist mittlerweile nicht mehr zutreffend. Auf Immobilienplattformen findet man mittlerweile zahlreiche Inserate, in denen Genossenschaftsmitglieder ihre Wohnobjekte zur Verfügung stellen. Aber ACHTUNG: Bei Mietwohnungen entscheidet nicht der Mieter über den Nachmieter (kann eine Empfehlung abgeben), sondern die Genossenschaft. Bei der derzeitigen Wohnmarktsituation in Wien kann man davon ausgehen, dass bei den meisten gemeinnützigen Bauträgern die Wartelisten sehr lang sind. Der Vorteil von bereits zuvor gemieteten Objekten besteht oft darin, dass der Genossenschaftsanteil erheblich geringer ist.

Möchte man eine neue Genossenschaftswohnung anmieten, so kann man sich bei den jeweiligen Bauträgern informieren, welche Projekte in Planung sind, und sich bei Interesse genau für eine Wohnprojekt vormerken lassen (weiterführende Infos unten). Um die Erfolgsquote auf eine Genossenschaftswohnung zu erhöhen, empfiehlt es sich, zunächst persönlich vorzusprechen und sich anzumelden, hartnäckig zu bleiben und den zuständigen Instanzen in regelmäßigen Abständen sein Interesse zu bekunden. 

Viele Menschen überlegen, in eine Genossenschaftswohnung zu ziehen, da bei vielen der Mietobjekte eine Kaufoption besteht. Zudem ist man, ebenso wie bei einer Eigentumswohnung, nicht in einem derartigen Ausmaß den Entwicklungen eines Mietverhältnisses in einer freifinanzierten Mietwohnung ausgesetzt, wie dies normalerweise der Fall ist. Doch worin bestehen die Vorteile und worin die Nachteile einer Genossenschaftswohnung gegenüber einer Eigentumswohnung?

Vorteile der Genossenschaftswohnung gegenüber einer Eigentumswohnung

• Geringerer finanzieller Aufwand: Der Genossenschaftsanteil ist weitaus geringer als der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung. Speziell in Wien ist dies besonders evident.
• Genossenschaftsanteil kann über spezielle Darlehen finanziert werden. Für eine Eigentumswohnung wird meistens ein Eigenmittelanteil fällig (ideal sind ca. 30 % des Kaufpreises), der wesentlich höher ist als der Genossenschaftsanteil eines neuen Mietobjektes.
• Im Falle eines Kaufes sind viele Genossenschaftswohnungen deutlich günstiger als Wohnobjekte auf dem freien Wohnungsmarkt.
• Anfällige Kosten sind durch den "Verbesserungs- und Erhaltungsbeitrag" abgedeckt.

Vorteile der Eigentumswohnung gegenüber einer Genossenschaftswohnung

• Bei einer Eigentumswohnung muss man nach dem Erwerb keine Miete mehr zahlen, auf längere Sicht steigt man finanziell besser aus. Zudem ist eine Eigentumswohnung eine exzellente Wertanlage. Das Geld, das man früher für die Miete aufgewendet hat, kann man nun dazu investieren, um kontinuierlich den Kredit zu tilgen.
• Eine Eigentumswohnung kann man weiter vermieten und hat dadurch eine zusätzliche Einnahmequelle.
• Da die Kaufoption für eine Genossenschaftswohnung erst nach 10 Jahren Miete gegeben ist, kann es sein, dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt bereits einen gewissen Verschleiß aufweist.

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