Rechtsgrundlage zur Kaution bei Miete

Im Rahmen einer Wohnungssuche muss man heutzutage wirklich schon auf alles Bedacht nehmen. Findet man die passende Wohnung, so kommen die kleinen und großen Hürden erst noch auf einen zu, so zum Beispiel, die Kaution im Rahmen eines Mietvertragsabschlusses.  

Oft muss man die Tücken kennen, die nicht nur im „Kleingedruckten“ eines Mietvertrages aufzufinden sind, sondern auch in vermeintlich unproblematischen Standardbestimmungen.

Warum Kaution und wofür?

Das Wesen einer Kaution soll darin bestehen, dass dem Vermieter während der gesamten Dauer des Rechtsverhältnisses Sicherstellung für die daraus möglicherweise entstehende Schadenersatzansprüche gewährt wird. Mieter dürfen jedoch nicht den Fehler begehen, vor Ende der Mietzeit anstatt Miete zu zahlen, den Vermieter einfach auf die Kaution zu verweisen – sie riskieren damit ihre vorzeitige Delogierung.

Bekommt man die Kaution irgendwann zurück?

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung einer Kaution entsteht grundsätzlich mit der Rückstellung der Mietwohnung. Selbstverständlich empfiehlt es sich, über die geleistete Kautionssumme eine schriftliche Bestätigung zu verlangen, wobei der Kautionsempfänger auch ohne eine diesbezügliche Vereinbarung den Kautionsbetrag zinsbringend anzulegen hat. Für die Höhe der Verzinsung sind die für die Spareinlagen gewährten Zinssätze maßgeblich. Ein Verzicht des Mieters auf diese Verzinsung wäre grundsätzlich auch unwirksam.

Wie hoch darf eine Kaution sein?

Doch wie ist die Höhe der Kautionssummen zu bemessen? Die zulässige Höhe einer Kaution ist letztlich daran zu messen, ob ihr eine gleichwertige Gegenleistung des Vermieters gegenübersteht. Ist die Verhältnismäßigkeit zwischen Leistung des Mieters (=Kaution) und Gegenleistung des Vermieters (=ein bestimmter Standard der Wohnung) nicht gegeben, so können dem Mieter Rückforderungsansprüche entstehen.

Gesetzliche Regelungen über die zulässige Höhe der Kautionssumme fehlen, daher muss immer jeweils auf den konkreten Einzelfall abgestellt werden. Hier sind die Höhe des Mietzinses, die Bonität des Mieters, die Ausstattung des Mietobjektes sowie die Überlassung von Einrichtungsgegenständen heranzuziehende Kriterien.

Regelmäßig wird dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters eine Kaution in der Höhe von 3 Bruttomonatsmieten gerecht. Bei höheren Beträgen empfiehlt es sich jedoch, den zu leistenden Kautionsbetrag des Mieters dem Sicherstellungsbedürfnis des Vermieters  kritisch gegenüberzustellen. Missbraucht der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution dazu, sich von ihr strittige Mietzins- oder Betriebskostenforderungen abzuziehen, bleibt dem Mieter leider oft nur der Weg zum Gericht.

Frau Mag. Veronika Ujvárosi ist Mietrechtsjuristin in der Rechtsanwaltskanzlei DDr. Gebhard Klötzl. Mehr zu Immobilien Anwälte in Wien.

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